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É POSSÍVEL REVER CONTRATOS NESTA ÉPOCA DE PANDEMIA?

Atualizado: 09/04/2020

É POSSÍVEL REVER CONTRATOS NESTA ÉPOCA DE PANDEMIA?

É POSSÍVEL REVER CONTRATOS NESTA ÉPOCA DE PANDEMIA?
Publicado em NEGOCIAÇÃO, MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO

O período de isolamento social, a quarentena e o fechamento de comércios fizeram com que a situação financeira de muitas pessoas físicas e jurídicas sofresse uma alteração significativa. Daí muitos compromissos assumidos poderão ficar impossíveis de cumprir em sua totalidade. O que fazer?

A situação fica complicada tanto para o devedor como para o credor. E todos são devedores e credores de alguém. Existe alguma possibilidade legal de rever os contratos nesse período excepcional de calamidade pública declarada pelo Governo?

Vale lembrar que, quando da celebração dos contratos, a realidade de cada pessoa era uma. Após o covid-19, inesperadamente e abruptamente, essa realidade mudou. Estamos vivendo um período excepcional.

Porém, se o contrato faz lei entre as partes, o que costumamos denominar pacta sunt servanda, como será possível adequar os contratos à nova realidade de cada um? E se o contrato faz lei entre as partes, como alterar essa lei?

Essa verdade não pode ser vista de forma absoluta, imutável, pois a lei determina que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social dos contratos. Os artigos 421 e 421-A, do Código Civil, advindos da Lei nº 13.874/19 – Lei da Liberdade Econômica, permitem a revisão e resolução destes contratos quando há uma situação excepcional. No caso, o decreto de calamidade pública, o fechamento dos comércios, a impossibilidade de trabalhar.

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. 

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. 

Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: 

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; 

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. 

Em complementação ao pacta sunt servanda, existe a regra da cláusula rebus sic stantibus, ou seja, o contrato faz lei entre as partes enquanto as coisas permanecerem na forma estabelecida na época do contrato.

Assim temos a teoria da imprevisão e a teoria do contrato excessivamente oneroso em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, conforme preceitua o artigo 478 do Código Civil:

 

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

 

Logo, o Poder Judiciário poderá, se necessário for, intervir no contrato celebrado entre as partes para garantir o equilíbrio contratual, caso as partes não consigam negociar na esfera extrajudicial.

E a resolução não precisará ser a regra. Veja o que determina o artigo 479 do mesmo diploma lega:

 

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

 

Logo, a nova realidade trazida pela pandemia da covid-19, sem sombra de dúvidas, pode ser considerada como um fato imprevisível em matéria de contratos e permitir a aplicação da teoria da imprevisão para resolver o contrato ou apenas operar a sua revisão com a modificação equitativa.

Vamos ao exemplo para melhor entender a questão:

A empresa Buffet e Danceteria da Galáxia, aos 15/05/2019, fechou contrato de locação com a locadora Super Feliz, de um imóvel comercial pelo valor mensal de R$ 45.000,00 durante dez anos. O contrato está sendo cumprido conforme previsto na data da locação. Daí surge o Decreto de calamidade pública e a Buffet e Danceteria da Galáxia tem que parar de funcionar, não tendo mais a mesma receita que antes. Ela deverá parar de pagar os aluguéis durante o período em que estiver proibida de trabalhar? Aqui cabe muito bem que “os contratos de execução continuada ou diferida devem ser cumpridos conforme as circunstâncias fáticas do momento da contratação”. Qual das teorias se aplica à Buffet e Danceteria da Galáxia?

Para a teoria da imprevisão – revisão do contrato – há que se analisar quatro pressupostos: (1) que se trate de contrato comutativo de execução diferida ou continuada; (2) que, quando da execução, tenha havido alteração das circunstâncias fáticas vigentes à época da contratação; (3) que essa alteração fosse inesperada e imprevisível quando da celebração do contrato; (4) por fim, que a alteração tenha promovido desequilíbrio entre as prestações.

Para a teoria da onerosidade excessiva – extinção do contrato sem seu cumprimento – além dos quatro pressupostos da teoria da imprevisão vistos acima, mais dois deverão estar presentes, quais sejam: (5) que seja uma situação de grande vantagem para um contratante; (6) e, em contrapartida, que seja uma situação de onerosidade excessiva para o outro”.

Assim, a locação é um negócio jurídico de execução continuada. A decretação de calamidade pública determinando o fechamento do negócio da Buffet e Danceteria da Galáxia alterou as circunstâncias da execução do contrato em relação às circunstâncias do momento da sua celebração. Ora, em 15/05/2019 ninguém imaginava que poderia existir a pandemia da covid-19. Com a proibição da realização de eventos pela Buffet e Danceteria da Galáxia, o espaço alugado por ela praticamente não será usado, gerando grande desequilíbrio entre as prestações do contrato (R$ 45.000,00) por um espaço que não pode mais ser usado para o destinado para o qual foi alugado. Os quatro pressupostos da teoria da imprevisão estão presentes. Se a Buffet e Danceteria da Galáxia quiser manter o valor do aluguel acertado para dez anos e na expectativa de que a proibição de exercer a atividade mercantil acabe rapidamente, pode pleitear a revisão do contrato reduzindo o valor do aluguel enquanto permanecer a ordem de proibição das atividades.

Entretanto, a proibição de desenvolver sua atividade comercial gerou um substancial desequilíbrio na relação contratual, tornando o contrato excessivamente oneroso para a Buffet e Danceteria da Galáxia, haja vista que terá que pagar o aluguel pelo imóvel que não poderá usar para o fim contratado. Em razão disso, a locadora Super Feliz receberá aluguéis pelo imóvel que não está sendo usado, tornando o contrato excessivamente vantajoso para ela. Ora, se o imóvel se tornou inútil para a Buffet e Danceteria da Galáxia, além do elevado valor locatício, estamos diante de uma situação de excessiva onerosidade.

Portanto, diante da onerosidade excessiva, a Buffet e Danceteria da Galáxia poderá pedir a resolução do contrato de locação. Porém, a Super Feliz pode se manifestar propondo isentar a locatária do pagamento dos aluguéis ou diminuir substancialmente o valor enquanto perdurar a situação de pandemia e, assim, o Poder Judiciário decidir pela revisão do contrato ao invés da resolução deste, trazendo o equilíbrio contratual.

Vale a ressalva de que tudo isso pode ser feito pela conciliação ou negociação extrajudicial, observando os termos legais para a redação correta do novo contrato.

Conclusão: é possível rever ou extinguir os contratos celebrados antes da pandemia com embasamento legal. A situação de cada um é que determinará qual a melhor solução para as pessoas envolvidas.


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